Alquilar una vivienda no es tarea fácil. La bolsa de vivienda privada de alquiler en Reus es cada vez más escasa debido a que la gran mayoría están alquiladas de manera estable y parece que cuesta agrandar la cesta de viviendas destinadas a este uso.
¿Cuáles son los motivos por los que es tan complicado encontrar un piso en alquiler?
En el alquiler participan dos partes fundamentales que son el arrendador o propietario y el arrendatario o inquilino. A estas dos partes fundamentales y básicas se debería añadir el agente inmobiliario, creo que es fundamental para hacer bien las cosas y que cada una de las partes esté informada de cada uno de los aspectos legales, documentales y prácticos que se deben tener en cuenta y que son importantes, no sólo antes de firmar el contrato sino, durante el período contractual y en la cancelación de éste o rescisión de contrato.
Por parte de los arrendadores o propietarios la primera razón es que para alquilar una vivienda es necesario que el propietario de la misma quiera alquilarla. Durante los años de crisis, que no se vendía nada, era la solución a quién quería vender y no podía, hoy como parece que la opción de venta empieza a ser viable los propietarios vendedores prefieren esperar a vender antes que alquilar. En este aspecto cuando una persona propietaria de un piso lo tiene alquilado la venta se complica ya que prevalece el contrato de alquiler, por lo tanto el comprador o nuevo propietario deberá respetar los términos del contrato, así pues, no podrá disponer del piso hasta que el contrato acabe o sea rescindido unilateralmente por parte del arrendatario. Por este motivo muchos propietarios prefieren tener el piso vació y en venta que no alquilado.
Otro aspecto que frena que la cesta de pisos en alquiler no se amplíe es el miedo o las malas experiencias. El miedo no sólo es a no cobrar el alquiler mensual sino a los desperfectos que en ocasiones causan en el piso los inquilinos y los gastos añadidos que esto genera. Personalmente creo que las situaciones de impago de alquiler y los desperfectos graves hoy por hoy no son ni mucho menos relevantes. Pero como suele ocurrir, los hechos negativos siempre son más vistosos que los habituales o normales. Si la ley fuese más flexible y rápida seguramente este temor se iría diluyendo.
Siguiendo con los propietarios, considero que uno de los motivos que en Reus falten pisos en alquiler es la necesidad que hay de rehabilitar pisos, la mayoría de ellos muy céntricos, para que puedan introducirse en esta cesta. El problema es que rehabilitar o reformar es caro o eso cree la gente. Otro problema es que los alquileres son relativamente bajos y por lo tanto es cuestionable si compensa invertir para alquilar. En el centro de Reus hay muchos edificios con los pisos vacíos pero la gran mayoría requieren de reformas.
Creo que una opción que se deben plantear los propietarios de pisos o de edificios que están total o parcialmente vacíos es la venta de estos bienes inmuebles. Sé y defiendo que el propietario como tal tiene el derecho de hacer lo que quiera con sus bienes siempre y cuando no causen daños a terceros. Pero desde un punto de vista económico considero que si no sacan rendimiento es lógico que se planteen vender para que otro sí lo haga. Un piso vacío que no esté a la venta es un gasto y una responsabilidad. Gasto ya que se deben pagar los impuestos municipales, seguros, comunidad de propietarios, suministros, etc… y responsabilidad porque si hay deterioro puede afectar a terceros, es la única responsabilidad, no creo en la que muchos pueden pensar en responsabilidad social, eso ya es un tema individual de cada uno que yo no voy a entrar, al menos ahora.
En cuanto a los arrendatarios o inquilinos por su parte creo que se debe ser un poquito más consciente que firmar un contrato requiere una responsabilidad y un compromiso. En general es así, no lo estoy poniendo en duda, pero ¿somos todos conocedores de nuestros derechos y también de nuestras obligaciones?. Muchas veces sí conocemos nuestros derechos pero también debemos ser muy conscientes de los deberes que conlleva firmar un contrato. Se dice que a obligación del arrendatario es simplemente pagar cada mes; pues sí, es una obligación pero hay más. La que para mí es tanto o más importantes es la de cuidar el piso, mantenerlo, limpiarlo y reparar los desperfectos causados. Considero que cuando se deja un piso, es decir, cuando se acaba o rescinde el contrato de alquiler, se debería entregar, como mínimo, igual que se recibió. Sé que la ley hace mención al desgaste por uso habitual, yo creo que estas cuatro palabras son muy genéricas, deberían ser más concretas para evitar problemas y aún así creo que parece bastante claro, se debe ser responsable y aplicar la máxima de no hagas a los demás lo que no te gustaría que te hicieran a ti. Esta máxima debe ser aplicable a las dos partes, también a los arrendadores.
Entramos ahora en la documentación necesaria para llevar a cabo un alquiler. En primer lugar se requiere una documentación mínima como son los documentos de identidad de ambas partes, o de los firmantes del contrato de arrendamiento, aquí también es necesario las escrituras de propiedad y en muchos casos documentos del arrendatario que acrediten ingresos suficientes para hacer frente al pago de la renta mensual. Ahora entramos en los documentos de la propia vivienda, es necesario la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, no en el momento de formalización del contrato de arrendamiento sino en el momento en que se pone el inmueble en alquiler. En cuanto a los suministros, si están dados de alta, es necesario copia de la última factura de cada uno de ellos y conocer, en el momento de la firma del contrato el consumo que marcan los contadores. Recomiendo siempre que los suministros se pongan a nombre de los inquilinos así se evitan problemas de impagos en contra del arrendador. Si no están dados de alta se debe pactar quién asume el coste del alta. En cuanto a las garantías existen varias posibilidades que cubren distintos aspectos. Por un lado están los seguros de impago de alquiler y por otro lado los avales o fianzas adicionales. En este caso estas medidas son requisitos no necesarios pero sí a tener en cuenta. Por último, y no menos importante, recomiendo siempre hacer un inventario del piso esté o no amueblado y exigir al arrendatario la contratación de un seguro de responsabilidad civil, no sólo para la seguridad o garantía del arrendador sino para el propio arrendatario.
Una vez firmado el contrato, por obligación legal, se debe ingresar la fianza, ya sea de una o dos mensualidades, en el organismo oficial, que en nuestro caso es el INCASOL.
Un tema muy importante y novedoso son los impuestos que afectan al arrendatario, que los hay. La Generalitat puede requerir el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del contrato del alquiler mediante el modelo 600. Y hablando de impuestos es importante advertir que la Generalitat, a partir del 1 de marzo, pretende aplicar un impuesto a los pisos vacíos. Aunque parece que esta medida va destinada a propietarios que tengan inmuebles que hayan estado vacíos como mínimo 2 años y el impuesto se aplica por los m2 útiles de los inmuebles, hasta 5000m2 10€ por metro útil, a partir de aquí va subiendo.
Aspectos a tener en cuenta que siempre son importantes. Uno de ellos es que debe estar indicado qué personas vivirán en el piso. Esto es importante a la hora de empadronarse y también, si no son familia directa, por la responsabilidad ante posibles incumplimientos de contrato. También es de suma importancia dejar muy claro todos los aspectos que hacen referencia al mantenimiento de los servicios del piso como la caldera, cocina, sanitarios, electrodomésticos, etc… y a las posibles reparaciones o substituciones que se deban realizar en un futuro. Otro aspecto importante son las obras o cambios estructurales de la viviendas así como instalaciones, pintura, azulejos y demás intervenciones en este mismo sentido. Y la parte también importante, que suele llevar a conflictos, es incluir en el contrato como se debe entregar el piso y las acciones que puede o no puede hacer el arrendatario, por ejemplo si el arrendatario alquila el piso con los suministros no deberá dar de baja los mismos a la finalización del contrato, la limpieza del piso, la pintura, ect…
Quiero, ya por último, añadir la necesaria intervención del agente inmobiliario. Considero que éste da un servicio a ambas partes, al arrendador y al arrendatario, por igual. Por lo tanto y en contra de lo habitual en Reus considero que en el momento de la formalización del contrato de alquiler los honorarios del agente los deberían pagar, no sólo el arrendatario como viene siendo habitual, sino ambas partes ya que trabajamos los intereses de ambos. Con esto conseguimos incentivar al agente y seguramente de este modo estamos doblando el interés de éste en potenciar el alquiler dentro de su propio negocio.